岳晓武　
中国土地学会常务理事、土地法学分会副主任委员、
中国土地估价师与土地登记代理人协会副会长

　　【导读】

　　城里人在农村的宅基地是不是都是不合法的？上学、当兵、参加工作、农转非进城后户口变为城镇居民，是不是就无法保留村里的宅基地了？户口在城里的你是不是就不能继承保留老家村里的宅基地了？......

　　很多人都想知道上述问题的答案，但这并不是简单的“yes or no”就能回答的,这涉及到不同时期土地管理法律法规规定、取得宅基地的资格条件变化、宅基地和地上房屋所有权的不同规定以及一些必须掌握的“锦囊妙计”。

　　一起来看看吧！

　　一

　　1999年1月1日为分界，宅基地资格条件变化

　　法律法规并非一直禁止城镇居民使用农村宅基地建房，时间分界点是1999年1月1日。

　　1.1 1999年1月1日前，城镇居民经批准可以使用集体土地建住宅。

　　1986年版和1988年版《土地管理法》（有效期截止1998年12月31日）并未禁止城镇居民利用农村集体土地建住宅，该两版《土地管理法》第41条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”也就是说，经批准，城镇居民，包括回乡落户的离退休、退职职工和军人以及回乡定居的华侨，都可以申请宅基地建房。可以合法使用农村集体土地建住宅，进而合法取得宅基地使用权。

　　1.2 1999年1月1日起，禁止城镇居民使用农村集体土地建住宅，禁止城镇居民取得宅基地。

　　1998年版《土地管理法》（1999年1月1日起施行）取消了上述第41条城镇居民申请宅基地的规定，规定了“本集体经济组织成员”一户一宅制度，宅基地面积要符合标准。1999年印发的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]第39号）明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”此后，国家相关政策文件一再重申和强调上述规定。可见，1999年1月1日后，禁止城镇居民再申请农村宅基地建房。

　　二

　　城镇居民使用宅基地的可能情形

　　既然1999年1月1日前后，法律对农村宅基地的使用资格的规定发生了根本变化，那么，城里的你，已经是城镇居民但在农村有宅基地和农房的情形有三种情形：

　　2.1 1999年1月1日前，作为城镇居民的你，包括回乡落户的离退休、退职职工和军人以及回乡定居的华侨，经批准使用农村集体土地建房，取得了相应的宅基地使用权和房屋所有权；或者以购买等方式取得的宅基地使用权和房屋所有权。

　　2.2 申请宅基地时的你是农村村民，经批准使用本集体经济组织所有的土地建住宅，合法取得宅基地使用权和房屋所有权后，因上大学、当兵、工作、农转非等成为城镇居民，目前不再是农村村民。

　　2.3 作为城镇居民的你，因继承父辈祖辈农村老屋等而取得的房屋所有权和相应的宅基地使用权。

　　三

　　保留农村宅基地房屋的“锦囊”

　　作为已转为城镇户籍居民的你来说，在上述三种情形下，想合法保留农村的宅基地和农房，应当注意以下几点：

　　3.1 宅基地属于集体经济组织所有，现行法律规定只有本集体经济组织成员才能申请取得有宅基地，宅基地上的房屋所有权是私有财产，可以依法拥有并继承等。因此，宅基地上的房屋不能灭失，一旦拆除或其他形式灭失，很可能因你不再具有宅基地使用资格而无法建造等，进而永远失去房屋所有权和宅基地使用权。

　　3.2 如果宅基地上的老房子已经很破旧了，抓紧维修、加固，确保房屋不灭失，以免因地上房屋灭失而宅基地权利清零。

　　3.3 尽管你早已是城镇居民，但父辈、祖辈在农村老家宅基地上的房屋，是父辈祖辈的合法财产，可以依法继承等，应及时依法办理继承手续，合法取得房屋所有权，实际上也取得了房屋之下的土地使用权，并及时维修加固，留住相应宅基地和房屋等权利。

　　四

　　城里人“下乡返乡”创业就业如何解决居住问题

　　4.1 租赁当地农户合法的农房居住。

　　4.2 与拥有合法宅基地或农房的当地农户合作改建自住房。可以和一个或几个农户合作改建自住房，双方或各方以合同形式约定好合作改建的范围、改建形式、投资来源、改建后的房屋使用分配、遇征地拆迁的补偿款分配以及权利、义务等。当然，合作改建不改变农户的宅基地使用权，改建后的房屋使用权由合同约定，返乡下乡人员的不动产权利暂无法登记，需要严密的合同约定，可把民法典中的居住权写入合同以强化保障。[《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发〔2016〕84号）：在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

　　4.3 需要说明的是，“农房有风险，购买须谨慎”。城镇居民与农村村民签订的宅基地农房购买合同等，不受法律保护，一旦发生纠纷，其结局就是“各回各家、各找各妈”，即返房退款；如果是购买的是“大棚房”等违法占用农地或其他集体土地建设的房屋，则可能面临房屋拆除、没收等严重财产损失。