宜昌市自然资源和规划系统青年干部综合能力提升培训班

　　第2小组学员学习专题报告

　　组长：杨 浩

　　组员：李长进 徐珊珊 周 琛 王 会 张 强 卫 琰 董志鸿 贺孟琪 郑 洲 陈 莉

 

学浙江、思宜昌，绿色集约管理土地促经济持续增长
 

　　城镇化进程放缓下如何引领城市未来发展？房地产市场危机频发下如何为经济发展注入强力支撑？优化营商环境背景下如何实现土地要素的精准快速保？怀揣种种疑问，认真聆听浙江大学教授吴佳雨、杨遴杰分别关于城镇化过程中土地经济管理、当前土地管理制度与改革走向的讲解，了解土地管理制度的前世今生，吸取浙江土地管理先进经验，思考宜昌城镇化过程中未来土地管理改革方向。现将学习土地管理与改革有关情况报告如下：

　　一、当前土地管理制度要求

　　（一）缩小了土地征收范围。明确了为了公共利益的需要，只有军事和外交、政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施、政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业、政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程、土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设及法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收。

　　（二）建立集体经营性建设用地入市制度。按照国家统一部署，在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市；允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市；推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市；推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让。

　　（三）稳慎改革农村宅基地制度。探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋。在符合规划、用途管制和尊重农民意愿前提下，允许县级政府优化村庄用地布局，有效利用乡村零星分散存量建设用地。

　　二、浙江土地管理探索与实践经验

　　（一）严格规划管控。强化土地空间规划的底线约束和刚性管控，明确制定各类空间控制线的管控要求，开展各类空间控制线划区定界工作，一张蓝图画到底；创新土地空间用途管制制度，明确总体规划是进行用地审批的法定依据，详细规划作为核发城乡建设项目相关规划许可的主要依据；建立土地空间规划定期评估和动态调整制度，按照“一年一体检、五年一评估”，适时调整完善土地空间规划。提出加大市域统筹、强化中心城市地位作用，赋予设区市进行市域统筹、合理确定市、县（市）中心城区范围等规划事权，探索通过规划体系和规划事权创新，推进全省由县域经济向都市区经济转型。

　　（二）人与自然和谐发展。坚守“绿水青山就是金山银山”理念，在发展中谋求人与自然的和谐共生，坚持大保护，不搞大开发。在安吉余村主动关闭矿山企业，利用绿水青山发展乡村旅游等产业；在西湖两岸，叫停亮化工程，避免灯光污染，还野生动物一片安宁。

　　（三）创新探索助推乡村振兴。积极推动农用地的流转和规模经营，在浙江省高质量发展建设共同富裕示范区的进程中，对农村闲置的宅基地在符合土地空间规划、用途管制和尊重农村村民意愿的前提下，鼓励用于发展休闲农业、乡村旅游、电子商务等新产业、新业态，推动当地乡村振兴，壮大村级集体经济，促进农民增收。

　　（四）一网通办提高审批效能。强化国土空间规划“一张图”实施监督信息系统建设，推进政府部门间数据共享和信息交互。实行“最多跑一次”，推进国土空间规划领域“放管服”改革，提出在“多规合一”的基础上推动实施“多审合一”“多证合一”，全面推行规划行政许可审批事项“网上办”、“掌上办”。

　　三、宜昌土地管理方式存在的问题

　　（一）土地粗放式利用。一方面批而未供、供而未用情况普遍存在，大量土地批准后闲置，项目未进行建设实现土地价值；另一方面供地工业项目用地成本偏低，项目业主用地面积大、容积率偏低，工业项目亩均投资强度、亩均税收偏低。

　　（二）项目布局范围广泛。项目用地选址随意性大，利用存量建设用地的少，往往以新增建设用地为主，常选址于新增建设用地范围，常与规划管控要求不相符，调整规划频率过高。项目用地呈现向外扩张趋势，与人口增长驱动不足、老龄化加快的形势不符。

　　四、加强土地管理促进经济发展的建议

　　（一）规划先行，抢抓机遇。认真落实“省第十二次党代会明确提出大力发展宜荆荆都市圈，支持宜昌打造联结长江中上游、辐射江汉平原的省域副中心城市，建设长江综合立体交通枢纽，辐射带动‘宜荆荆恩’城市群发展”的要求。抓紧布局国土空间规划，依据城市未来产业发展方向、人口分布趋势画好规划蓝图，实现产业集聚。争取上级政策，科学划定三区三线，为城市发展留足空间。

　　（二）集约利用提高土地效能。一方面随着城镇化和工业化速率放缓，转向高质量发展，实行存量建设用地提升利用，合理布局产业，加强城市更新和存量住房改造，做好城镇老旧小区改造；另一方面严格控制新增建设用地，结合人口变化趋势，有针对性地做好增减挂钩拆旧建新，避免盲目新增建设用地，对新增建设用地土地利用供应价格和容积率实行严格把控，防范供地价格低造成土地利用容积率低的情况。

　　（三）创新探索经济增长新引擎。推广开展“点状用地”和集体经营性建设用地入市，鼓励在生态禀赋好、农业产品优的地区，充分利用生态资源发展乡村旅游经济，走人与自然和谐共生的绿色发展之路，充分发挥农产品优势发展农村一二三产业融合经济，实现乡村振兴发展。